新房市场的交易额呈现出下降的态势，然而，经由中介渠道售出的房子所占的比例，却在迅速地攀升，这样一种看似存在矛盾的现象，正演变成当下楼市当中的显著特征，并且还直接关联到开发商、中介以及购房者的切身利益。
市场规模的长期趋势
虽说短期内会面临压力，然而就未来五年的跨度来讲，中国新房市场的总体规模依旧庞大，预计年平均销售额能够维持在大约10万亿元人民币的状态，这表明，从2026年至2030年，新房市场的累计交易总额有望突破50万亿元，这般巨大的体量，意味着房地产行业仍然是一个基础深厚的市场，为上下游产业链提供了广阔的空间，市场不会消逝，而是在调整里步入一个新的发展阶段，从追求高速增长转变为追去平稳与健康。
长期趋势不会因短期波动而改变，比如说，突发公共事件有可能致使某个季度的销售数据极其糟糕，开发商会把销售计划往后延迟，然而，这通常意指需求被延缓，并非消失，后续几个季度的销售活动会变得更加集中，整体销售额或许会出现下降，不过发生断崖式下滑的可能性不大，市场依旧具备基本的韧性。
渠道渗透率的全面加速
有一个更加明显可见的趋向是，开发商对于房产中介销售新房的渠道愈发依赖，这种依赖并非是局部性或者短暂性的，相反是全面涵盖且持续不断的加速进程。在过去，仅仅是那些位置较为偏僻、销售存在困难的楼盘大量去启用中介渠道，并且那时候的佣金比例相对较高。而如今，即是处于核心地段的常态化普通住宅项目，也均开迅速始广泛地寻求与中介展开合作。这种合作并非仅仅局限于开盘之后出现滞销的某个特定短暂阶段，而是完全覆盖了从项目预热一直到清盘的整个销售流程及环节。
有具体数据支撑着这种渗透率的上升，以武汉为例，在2019年上半年，当地新房销售里约有40%是通过中介渠道达成的，而到了同年年底，这个比例已然飙升至70%以上，这种增长在二线城市中具备代表性，表明渠道渗透已成为开发商无法或缺的销售手段，尤其是在市场下行、开发商面临巨大回款压力之际，对能招来客户的中介渠道的依赖性会变得愈发强。
疫情对销售模式的冲击
一些突发疫情方面的事件，其针对房地产销售最为直接的那种影响，是让被迫使一些情况下开展的包含了线下看房以及签约的各类活动处于停滞状态，这样还会反过来迫使开发商在比较短促的时间范围内去大力施展推行线上销售有关的模式，在线售楼处、VR看房、直播讲盘等相关工具会迅速实现普及，从以往过去曾经是辅助手段摇身一变成为了必要手段，可是呢，搭建并且维护一套具备有效性质的线上销售系统技术门槛并不低，这是需要进行持续投入的。
当下，能够供给成熟线上平台的主要是大型科技公司或者头部房产信息平台。绝大多数中小型中介公司难以独自开发，所以跟这些大平台合作，接入它们的系统，成了更具现实性的选择。与此同时，购房者长时间没办法实地看房，会对线上信息的真实性、全面性以及服务的及时性提出更高的要求。这使得经纪公司和经纪人必须提高线上维护客户、转化线索的能力。
买方市场下的获客与转化
从长期的这样一种情况来看，中国数量非常多的城市当中的房地产市场，已然是从那种卖方所主导的市场过渡到了买方所主导的市场。在这个时候，购房者所拥有的可供选择的范围变得更多了，做出决策所需要耗费的周期也变长了，而房东或者是开发商所具备的定价方面的优势也有所减弱。这也就意味着，针对中介这个行业来讲，去获取客户线索这件事情固然是很重要的，然而把这种线索高效率地转化为实际成交的能力则是更加关键的。传统的那些获取客户的方式，举个例子来说像在门店进行守候、在社区摆放宣传牌子等方法，所产生的效果正在慢慢地衰减。
所以，行业得更精细地去运营客户。比如说，解析不同线上端口所带来的线索质量，追踪客户的看房路线，探究怎样提升匹配效率。在市场冷淡阶段，一个新客户的成交期限或许长达数月，刚入行的经纪人常常很难精准把握其需求。然而经验丰富的老经纪人又有可能碰到客户量不够的状况。促使新老经纪人展开协作，把新线索优先分给老经纪人予以深度跟进，能够防止商机被浪费，提高整体转化率。
中介公司的业务结构演变
现今，大型房产中介公司可不是仅单纯依赖二手房业务了。在好多公司里，新房业务的营收占比已超越50%，它跟二手房、租赁业务一同构建起多元、联动的业务格局。要是把这三个市场合并起来看作是中介行业面对着的总市场，那么这个总市场的规模一直是在不断增长的。
租赁市场额度虽单个小，然而交易频繁，总量可观。新房市场提供了渠道费用增长余地，综合估算，三个市场为中介行业创造潜在年收入总和或达数千亿量级，这标志中介行业迎来业务来源更广、发展空间更明的“黄金时代”，中长期前景可不乐观。
应对短期风险的策略
当面临突发的市场冰冻期时，中介公司要准备短期的收缩策略，以此来控制风险，保障其自身生存。其首要任务是稳定核心团队，停止大规模扩张性质的招聘，保留产能高且忠诚度高的骨干经纪人，与此同时，要大幅度压缩后台行政、市场推广等具有非必要性质的成本，确保现金流处于安全状态。
于组织管理方面，要是单个门店之中经纪人数量偏少，那么能够思索予以合并，将资源集中起来，以此维持基本的团队氛围以及工作效率。于薪酬设计范畴内，能够适度去调整固定工资跟浮动佣金的比例，把固定支出降低，让与业绩挂钩的部分增多，进而激发团队活力。还能够考虑采用具有弹性的工作时间或者进行线上办公模式，在特殊时期，维持运营状况，并提升员工满意度。
您觉得，于当下的市场情形之中，购房之人借助线上途径知晓且进而决定买下一套价值超百万元的房屋，其最大的担忧会是啥呢？欢迎在评论区域分享您的见解，要是认为此文颇具启发性，同样请点赞予以支持。
